Nieruchomości rolne to gorący temat w naszym kraju. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego to jeden z większych dziwolągów prawnych w naszym systemie, a ustawa o fundacjach rodzinnych jeszcze nie ostygła, a już była nowelizowana właśnie w odniesieniu do transakcji mających za przedmiot nieruchomości rolne. Jak zatem obecnie kształtują się relacje między ziemiami rolnymi, a fundacjami rodzinnymi, fundatorami i beneficjentami tych fundacji?
Zgodnie z przepisami fundacja rodzinna może prowadzić działalność polegająca na nabywaniu i zbywaniu mienia, w tym nieruchomości, a w tym nieruchomości rolnych. Co nie wszyscy wiedzą, fundacja rodzinna może też prowadzić działalność polegającą na produkcji przetworzonych produktów roślinnych i zwierzęcych (w sposób inny niż przemysłowy).
Warunkiem jest, aby ilość produktów roślinnych lub zwierzęcych pochodzących z własnej uprawy, hodowli lub chowu, użytych do produkcji danego produktu stanowi co najmniej 50% tego produktu.
Zezwolenie powyższe nie obejmuje działalności prowadzonej w ramach działów specjalnych produkcji rolnej oraz produktów opodatkowanych podatkiem akcyzowym.
Jednocześnie, działalność ta może być wykonywana tylko w związku z prowadzonym gospodarstwem rolnym.
Do 5 października 2023 Fundacja Rodzinna miała w ramach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego kilka przywilejów.
Przede wszystkim, do nabycia nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną od jej fundatora nie była wymagane wcześniejsze uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Podobnie nie była wymagana zgoda do nabycia takiej nieruchomości przez beneficjenta, będącego osobą bliską fundatorowi, od fundacji rodzinnej.
Szybka lipcowa nowelizacja (do przepisów, które obowiązywały od maja) zrównała jednak sytuację Fundacji Rodzinnych do sytuacji spółek. Po zmianach fundacja rodzinna, aby nabyć nieruchomość rolną powyżej 1 ha, musi posiadać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej i to tylko wówczas, gdy spełnione są określone ustawą warunki.
Ograniczenia są również w przypadku wniesieniu mienia na pokrycie funduszu założycielskiego jak i na późniejszym etapie funkcjonowania fundacji. Przy tej operacji, po jej dokonaniu, Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć, w terminie miesiąca od zawiadomienia, oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości.
Po nabyciu takiej nieruchomości (niezależnie od sposobu), przez 5 lat fundacja rodzinna nie będzie mogła zbyć ani oddać w posiadanie nieruchomości rolnej innym podmiotom. Uwaga: przez zbycie ustawa rozumie również wszelkiego rodzaju reorganizacje, w tym np. wniesienie aportem do spółki, nawet jeżeli 100% właścicielem spółki będzie fundacja. Aby dokonać wcześniej takiej czynności potrzebna będzie zgoda KOWR.
Warto dodać, że beneficjent, aby nabyć od fundacji rodzinnej nieruchomość rolną (np. w wyniku rozwiązania) będzie musiał posiadać status rolnika indywidualnego oraz uzyskiwać stosowne zgody, jeżeli nie spełni określonych wymagań.
Nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego, udziału we współużytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości oraz nabycie akcji i udziałów w spółce handlowej, posiadającej taką nieruchomość, dokonane na podstawie czynności prawnej niezgodnie z opisywanymi przepisami jest nieważne.
Nieważne jest zatem dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia KOWR, jeżeli jest taki wymóg.
Nieważne jest też zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia nabycia bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR lub nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty.
Ponadto, nie przestrzegając wszystkich przepisów, narażamy się że KOWR wystąpi do sądu o nabycie własności nieruchomości, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń, według stanu z chwili jej nabycia przez nabywcę.
Taka sytuacja może mieć miejsce np. wtedy, gdy nabywca nieruchomości rolnej w okresie 5 lat nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej - osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, lub gdy nie wykorzystuje nieruchomości na cele rolnicze.
Podsumowując, wniesienie nieruchomości rolnych do fundacji nie różni się niczym od innych transakcji dokonywanych przy udziale spółek. Tak samo jak w przypadku każdej reorganizacji, która jakoś dotyka nieruchomości rolnej, należy poprzedzić to głęboką analizą prawną dotyczącą potencjalnych skutków tych czynności. Warto dodać, że ograniczenia te mają również miejsce do transakcji na udziałach, akcjach czy prawach w spółkach, które posiadają takie nieruchomości rolne. Ba, dotyczą one również spółek, które są spółkami dominującymi w stosunku do spółek posiadających nieruchomości rolne.
Tak, macki KOWR sięgają bardzo głęboko, a sankcja nieważności czynności jest sankcją nadzwyczaj bolesną. Tym bardziej należy te czynności poprzedzić staranną analizą prawną.
Jeżeli myślisz o założeniu fundacji rodzinnej - zachęcam do kontaktu
===========================
